„Vermieter können machen, was sie wollen“

von F. Holert

Überzogene Betriebskostenabrechnungen und dreiste und ungerechtfertigte Mieterhöhung bereiten den Dresdnern immer größere Sorgen – Der Mieterverein Dresden zeichnet ein düsteres Bild der derzeitigen Wohnmarktsituation. Und auch eine Besserung sei in naher Zukunft nicht in Sicht, wie Peter Bartels erklärt, Vorstandsvorsitzender des Vereins und SPD-Stadtrat. „Wir steuern auf eine neue Wohnungsnot zu und die Vermieter schlagen daraus Kapital.“ Und das spiegelt sich auch in den Zahlen des Mietervereins wieder. Erstmals seit Vereinsgründung berät man über 15 000 Mitgliederhaushalte, allein in diesem Jahr kamen mehr als 300 hinzu. Die Probleme sind vielfältig. So tauchen, wie ein Beispiel beim Unternehmen Deutsche Wohnen aus Prohlis zeigt, plötzlich neue Posten auf der Betriebskostenabrechnung auf, wie etwa eine Dachrinnenreinigung. „Und viele Mieter bezahlen das einfach mit“, erklärt Bartels. Das läge zum Großteil an der „Unwissenheit der Betroffenen, dass gerade etwas Unrechtes geschieht“. Was viele nicht wissen: Jeder Posten in den Nebenkosten muss vorher im Mietvertrag festgelegt worden sein.

Denn prinzipiell, so erklärt es die Juristin Katrin Kroupová vom Mieterverein, seien Betriebskosten immer Vermietersache. „Was der Mieter am Ende übernimmt, muss genau im Mietvertrag definiert sein.“ Deshalb ruft der Mieterverein alle zur Miete lebenden Haushalte auf, ihre Betriebskostenabrechnung genauestens zu prüfen. Laut dem Deutschen Mieterbund ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft. „Vor einigen Jahren haben wir unsere Kunden größtenteils noch wegen Mängeln oder Streitigkeiten beraten, heutzutage drehen sich mehr als die Hälfte unserer Anliegen nur noch um Nebenkosten“, erklärt Kroupová. Und auch ungerechtfertigte Mieterhöhungen spielen in Dresden eine immer größere Rolle. Als Beispiel nennt der Mieterverein hier die Hausverwaltung Wertgrund. Die dort asugesprochenen Mieterhöhungen wiesen demnach „erhebliche rechtliche Mängel“ auf und betrafen Summen von bis zu 420 Euro an zusätzlicher Miete pro Jahr. „Wichtig ist hier, dass der Vermieter den Mietspiegel als Grundlage heranzieht und es auch entsprechend erkennbar begründet“, so Bartels. Fast jede zweite im vergangenen Jahr durch den Verein geprüfte Mieterhöhung sei fehlerhaft gewesen. Und ein Einspruch lohnt sich meistens. Katrin Kroupová macht diesbezüglich deutlich, dass der Vermieter in solchen Fällen niemals ein das Recht auf eine Kündigung hätte. Wenn geklagt werde, dann nur auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Und nahezu alle dieser Klagen gegen Mitglieder des Mietervereins würden abgewiesen, erklärt Bartels.

Generell zieht Mietervereins-Chef eine wenig positive Bilanz, auch mit Blick auf die Zukunft. Der Mieterverein geht von etwas mehr als zwei Prozent leerstehenden Wohnungen aus, Tendenz sinkend. „Der Stadt sind im Mietrecht praktisch die Hände gebunden, die Vermieter können machen, was sie wollen“, so der Stadtrat. Abhilfe schaffe nur der Bau neuer Wohnungen – und das schnell und günstig. Die Woba sei zwar der richtige Schritt, doch insgesamt weit zu wenig, um dem Problem auf Augenhöhe zu begegnen. Auch solle man in Stadtrat und Verwaltung verstehen, dass nicht jeder Neubau extrem hochwertig und baukulturell bedeutend sein müsste. „Ich fordere eine vernünftige Diskussion um Sozialwohnungen und der Art und Weise, wie sie gebaut werden.“ So kritisiert Bartels auch das Veto der Stadt gegen einen Plan der Vonovia, mit einer sogenannten Modulbauweise schnell billigen Wohnraum zu schaffen.VonSebastianBurkhardt

Sanierungen

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist es Vermietern erlaubt, bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten für eine Wohnung auf die Miete aufzuschlagen. In Kombination mit den aktuell niedrigen Zinsen sorgt das für eine regelrechte Sanierungswelle.

Modernisierungsgründe:

Es wird nachhaltig Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert oder der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht

Die allgemeinen Wohnverhältnisse werden dauerhaft verbessert

Aufgrund von höheren Gewalten

Das müssen sie beachten:

Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten bedarf es einer schriftlichen Ankündigung über Art und Weise der Modernisierung, Beginn und Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung.

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen erfolgen generell im Zustimmungsverfahren – Das heißt, der Mieter kann die Erhöhung ablehnen, beispielsweise wenn sie unbegründet ist. Der Vermieter kann daraufhin die Zustimmung einklagen.

Voraussetzungen für eine gerechtfertigte Mieterhöhung:

Frühestens nach 15 Monaten

Ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden

Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen

Drittmittel, wie etwa für eine Sanierung, müssen vorher der Jahresmiete gegengerechnet werden.

In Dresden gilt der „qualifizierte Mietspiegel“ als Grundlage für Mieterhöhung und wird meistens im Streitfall und vor Gericht als Beweis herangezogen

Betriebskosten

Gesetzliche Grundlagen:

Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach deren Zugang einreichen

Es gilt generell der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Was darf umgelegt werden?

Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch seines Eigentums entstehen sowie Sach- und Arbeitsleistungen. Eine genaue Auflistung findet sich in der Betriebskostenverordnung, die öffentlich einsehbar ist, beispielsweise im Internet. Alle Umlagen müssen prinzipiell im Mietvertrag aufgelistet sein.

Was darf nicht umgelegt werden?

Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

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